Descubra os motivos que o levará à vitória de uma ação de usucapião
Principais motivos que o levará à vitória - Se você está sendo processado e corre o risco de perder a sua propriedade ou se busca regularizar o seu imóvel (propriedade - nome na matrícula - transcrição) pela ação de usucapião, importante ter ciência dos principais motivos que fará você ganhar um processo de usucapião, que são os seguintes:
- preparação adequada da ação ou defesa;
- apresentação da prova documental correta;
- realização do interrogatório da parte e das testemunhas da forma adequada;
- defesa adequada em possíveis processos propostos no curso da ação de usucapião (ação de despejo/ação de reintegração de posse ...);
- realização de sustentação oral das razões de recurso.
Importante ter em mente que o seu processo será decidido nos detalhes, o que torna imprescindível tratar cada ato processual como único, afastando surpresas.
Medidas preventivas que serão determinantes a vitória - Indicamos algumas medidas preventivas, que poderão definir a vitória em um processo de usucapião:
Proprietários:
1 - empréstimo de imóvel - ao emprestar o imóvel, faça um contrato de comodato, mesmo que o empréstimo seja feito em favor de um parente, que poderá falecer, o que lhe colocará em litígio com os herdeiros do falecido;
2 - aluguel de imóveis - sempre documente o recebimento dos aluguéis, mesmo que se trate de locação verbal. Os recibos de aluguéis afastam a vontade de ser dono (animus domini) do autor da ação de usucapião;
3 - invasão - Invadir propriedades configura, em tese, o crime de esbulho possessório (Art. 161 do Código Penal). É de extrema importância a comunicação à autoridade policial, que deverá lavrar Boletim de Ocorrência e, em seguida, deverá instaurar Inquérito Policial, onde serão ouvidos os invasores, que não poderão alegar posse mansa e pacífica posteriormente. Não retarde as medidas judiciais cabíveis.
4 - herdeiros - posse exclusiva - partilha pendente - Em caso de recebimento de bem imóvel por herança, não permita que um dos herdeiros tenha a posse exclusiva sem que seja feito um contrato de comodato ou de locação, pois este herdeiro poderá ingressar com ação de usucapião, alegando o abandono da propriedade pelos demais.
Possuidores (autores da ação de usucapião)
1 - Documentar o exercício da posse - A prova documental é imprescindível para o reconhecimento da usucapião. Como prova, citamos os alguns documentos: correspondências, fichas de inscrições que traga o endereço, declaração de imposto de renda e qualquer outro documento que comprove o exercício da posse;
2 - Simulação de contrato de locação ou comodato (empréstimo) - O proprietário, ao perceber o risco de perda da propriedade, poderá tentar simular uma relação de locação ou de empréstimo do imóvel. Mesmo configurando crime (Art. 299 do CP), a prática é muito comum e poderá afastar o reconhecimento certo da usucapião. Normalmente, o proprietário busca a assinatura de um dos possuidores, que, depois de ser enganado ou ser subornado, assina contrato com data retroativa. Posteriormente, o proprietário ingressará com ação judicial apoiado em contrato, ou o utilizará como defesa. Não troque mensagens com o proprietário e comunique todos os possuidores sobre a possível tentativa do proprietário.
3 - Não autorize a entrada do proprietário no imóvel - O proprietário não poderá ingressar na posse sem uma autorização judicial. Portanto, não autorize a entrada no imóvel. Caso necessário, contate a Autoridade Policial.
Objetivo da ação de usucapião - O único objetivo da ação de usucapião é alcançar a propriedade, ou seja, é reconhecer o autor como dono no registro imobiliário. Na ação de usucapião não se discute a reintegração de posse, o despejo ou qualquer outra questão, que deverá ser tratado em outra ação judicial. Em suma, o autor de uma ação de usucapião busca apenas inserir o seu nome no registro imobiliário (nome na matrícula - transcrição).
Requisitos da ação de usucapião - Os principais requisitos são:
- bem privado (não cabe usucapião de bens públicos);
- vontade de ser dono (não cabe se for inquilino, caseiro ou comodatário);
- posse mansa e pacífica (sem oposição);
- decurso de tempo;
- justo título e boa-fé para a usucapião ordinária.
Principais modalidades de usucapião - Atualmente, estas são as principais modalidades de usucapião:
Espécie de usucapião: Ordinário
Prazo de ocupação: 10 ou 5 anos
Área do Imóvel: Qualquer
Espécie de imóvel: Urbano ou rural
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.242
Espécie de usucapião: Extraordinário
Prazo de ocupação: 15 ou 10 anos
Área do Imóvel: Qualquer
Espécie de imóvel: Urbano ou rural
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.238
Espécie de usucapião: Rural especial
Prazo de ocupação: 5 anos
Área do Imóvel: Até 50 ha
Espécie de imóvel: Rural
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.240
Espécie de usucapião: Urbano especial
Prazo de ocupação: 5 anos
Área do Imóvel: Até 250 m2
Espécie de imóvel: Urbano
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.240
Espécie de usucapião: Urbano especial coletivo
Prazo de ocupação: 5 anos
Área do Imóvel: Superior a 250 m2
Espécie de imóvel: Urbano
Fundamento Legal: Lei 10.257/01 art. 10
Espécie de usucapião: Urbano especial urbano residencial familiar
Prazo de ocupação: 2 anos
Área do Imóvel: Até 250 m2
Espécie de imóvel: Urbano
Fundamento Legal: Código Civil, art. 1.240 - A
Conclusão - O único objetivo da ação de usucapião é a propriedade (nome na matrícula/transcrição do imóvel) e quem conseguir comprovar a sua versão, cuidando de cada ato processual como único, sairá vitorioso.
